Kao što znate, rešio sam da zidam kuću, ali znate i sami da nisam imao plac. I ja oko kupovine placa apsolutno nisam znao ništa. E sad, pošto sam ja već odavno kupio plac, sad već imam neko znanje

Znam šta treba tražiti od dokumentacije, kako da gledate infrastrukturu i zato sam i rešio da napišem ovaj blog da bih vam pomogao oko kupovine placa.

Traženje placa

Pretraživanje na sajtovima za nekretnine je dosta komplikovano. Ne postoje filteri koji vam jasno omogućuju da štiklirate ono šta vas zanima. Moja preporuka je vrlo jednostavna. Pregledajte sve. Ukucajte u pretraživaču ime naselja i “plac” i pregledajte sve što vam iskoči.

Jako dobra fora, učlanite se u Facebook grupe onih naselja gde tražite plac.

Kada uđete u grupi gore u ćošku imate onu lupicu u okviru grupe, tu samo ukucajte ‘plac‘ i stisnite enter.

I sad ćete videti sve placeve koje je neko oglašavao u toj grupi, recimo za to naselje. Jer se često dešava da stariji ljudi ne znaju da koriste platforme za nekretnine, a oni su vlasnici i neće preko agencije, pa se desi da je oglas baš u tim Facebook grupama.

Budite spremni da neće postojati nikakav opis, stariji ljudi obično napišu samo cenu i površinu.

E sada kada ste našli placeve koji su vam zanimljivi, uzmite papir i napišete sve oglase i placeve, njihovu lokaciju, cenu, koliko ari i zovete jedan po jedan.

Kada pozovete, ako vam vlasnik zvuči okej i plac vam odgovara i deluje vam da možete da se dogovorite, odmah idite na licu mesta. Time postižete da izgledate kao veoma ozbiljan kupac i dosta umanjujete šanse za nekim bezveze razgovorima.

Dokumentacija i vlasništvo

Što se tiče dokumentacije za plac, ja nisam kupio plac dok nisam imao ove 3 informacije:

• Da je plac 1:1
  
• Da je gradjevinsko zemljište
  
• Informacije o lokaciji

Prva stvar je da je plac 1:1, što znači da je vlasnik samo taj čovek od koga kupujete. Ukoliko postoje dva vlasnika, važno je da se upoznate sa njima kako bi bili sigurni da taj plac posle možete preneti na sebe. Ja sam uvek polazio od te činjenice da li je plac 1:1.

Sledeća stvar je da zemljište bude građevinsko. Ako je građevinsko zemljište, ili ako vam piše na listu nepokretnosti da je zemljište u građevinskom području, u tom slučaju 99% možete da gradite.

Ako je poljoprivredno zemljište, ne znači da ne možete da gradite, možete ali je onda procedura dosta komplikovanija. Sa legalizacijom poljoprivrednog zemljišta možete imati puno problema.

Primera radi, ako ste kuću stavili na pogrešno mesto a posle radite legalizaciju, moraš da tražiš saglasnost od komšije da ti on dozvoli da radiš legalizaciju, a slučajno si komšiji rekao nešto, ne znam ni ja šta i onda si u problemu . Zato uvek savetujem da kupite građevinsko zemljište.

Kada nađete plac koji vam odgovara i kada dobijete broj parcele, obavezno idite na katastar i ukucajte broj te parcele.

Tako možete da potvrdite sve informacije koje vam je vlasnik rekao, na primer da li je plac zaista 1:1, da li je zemljište građevinsko ili poljoprivredno i tako dalje.

E sad, treća stvar koju je bitno da izvadite u opštini je informacija o lokaciji. Taj dokument sadrži sve potrebne informacije: da li možete da zidate, gde možete da zidate, kolika je spratnost i sve ostalo. Ali, taj dokument se u nekim opštinama čeka i po 20 dana.

Zato postoji varijanta gde vi možete da popunite jedan običan formular i uplatite taksu oko 1000 dinara, i dobijete usmenu informaciju o lokaciji u roku od 24 sata.

Službenik iz opštine vas pozove i kaže vam da li može da se gradi, kolika je zauzetost parcele, kolika je spratnost i tako dalje. Vi to lepo zapišete na papir i ostavite vašem arhitekti, onda znate da može da se gradi i možete da kupite plac.

Provera na licu mesta

Nakon što ste proverili sve informacije o placu, prva stvar koju radim kad dođem na plac je da gledam gde su priključci za struju, vodu i gas. Gledajte da vam priključci budu što bliže placu, nekih 50–100 m maksimum.

Jedna od važnijih stavki koje treba da gledate je put.

Ako nemate put, nema dozvole za gradnju.

Ja sam konkretno na ovom placu koji smo kupili imao problem da je ceo put državno vlasništvo, ali je jedna parcela puta bila u vlasništvu fizičkog lica. U slučaju da vama vlasnik te parcele ne dozvoli prolaz, možete imati ozbiljan problem i nećete dobiti građevinsku dozvolu.

Kako sam ja to pronašao? Tako što sam u GeoSrbiji proveravao ko su vlasnici parcela puta. Put se uvek sastoji iz više parcela gde je obično vlasnik država, ali se desilo da je vlasnik jedne parcele fizičko lice. Mi smo odmah otišli kod tog čoveka i pitali ga da li bi nam dozvolio prolaz i čovek je pristao.

Što se tiče komšija, teško ćete ih upoznati pre gradnje. Molite boga samo da budu okej i korektni ljudi, mada većina ljudi koji zida kuće su normalni.

Još jedna jako bitna stvar, ako kupujete plac negde na brdu, gledajte nagib placa. Ako plac ima veliki nagib, imaćete više ulaganja u temelje. Gledajte da vam plac nije ispod puta, da vam ne naliva neka voda pa da sutra bude poplava.

Takođe gledajte da li kamion može prići placu, dovozićete neka drva, nameštaj. Uvek morate gledati da li je taj nagib placa dobar.

U svom ovom traženju saznao sam još jednu zanimljivu stvar. Ako kupujete plac u Batajnici, Ovči, Borči ili okolini Beograda, vodite računa o, kako to naš narod kaže „podvodnosti.”

To znači da proverite da li se voda zadržava u tom naselju, jer se jako često se dešava da kada padne kiša bukvalno morate da preskačete preko nekog kamenja ili da postavite neke blokove da biste ušli u kuću. Takodje ulice mogu da budu zakrčene sa vodom, velike bare, to baš baš može da bude problem, zato dobro obratite pažnju.

Planiranje budžeta i pregovaranje

Budžet je teška stvar, to ne treba uopšte odredjivati. Ja sam odredio budžet do nekih 20.000–25.000 evra, a plac nas je koštao oko 40.000 evra.

Što se cenkanja tiče, moja neka logika je bila ako je cena 25000, ja odma nudim 20000 ili 18000, znaci uvek sam išao na neku dumping cenu. I uvek ako ja spustim cenu 5000, oni se popnu 3000, ja opet spustim 4000 i to je bila neka moja logika.

Naravno, postoje ljudi koji imaju fiksnu cenu i tu pregovori ne pomažu.

Na ovom placu koji smo kupili uspeli smo da spustimo cenu za 2500 evra. Kada gledate ukupnu cenu placa to i nike veliki procenat, ali opet znači. Za tih 2500 evra sam recimo platio prenos vlasništva i agenciju.

Da li plac treba kupiti preko agencije?

E sad ključno pitanje,da li plac treba kupiti preko agencije?

Iz ove sadašnje perspektive definitivno mogu da kažem da treba.

Jer mi smo kupili preko agencije i mogu vam reći da nema nekog nesporazuma, agencija je ta koja komunicira i sa vama i sa prodavcem. Agencija vam da jednostavno vremena da vi svu papirologiju lepo fi no proverite, budete apsolutno osigurni i da prodavac bude siguran u vas. Depozit vam je, da kažem zagarantovan ukoliko odustanete ili nešto slično.

Znači mnogo je drugačija priča preko agencije. Iskreno ja nisam imao takvo mišljenje, mislio sam da su to preskupe cifre da se plate agencijama koliko oni traže, ali sada iz ove perspektive apsolutno imam suprotno mišljenje.

Jer ti ljudi rade svoj posao, oni formiraju ugovor, znači ne možete doći u neke neprelike, mnogo je jednostavnije za kupovinu preko agencije nego samostalno.